Ondanks kanteling op de woningmarkt blijft de druk hoog
Sterke toename in regio Zwolle
Zwolle – De lichte afkoeling op de woningmarkt door dalende huizenprijzen eind 2022, heeft geen effect op de woningdruk in veel Nederlandse gemeenten. Over heel 2022 gezien steeg de gemiddelde koopsom met 11% tot bijna 429 duizend euro. Daarnaast daalde landelijk het aantal transacties van bestaande koopwoningen met 15% tot 192.985.
Ook groeide landelijk gezien het woningtekort. Dit bevestigt dat de druk op de woningmarkt ook in 2022 alleen maar groter is geworden. Flevoland en de regio rondom Amersfoort blijven net als vorig jaar zeer verhitte regio’s. De relatieve woningdruk nam het sterkst toe in regio Zwolle. Dit laat de Hittekaart Woningmarkt regio Noord-Oost en Midden 2023 zien, die BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling vandaag uitbrengt.
Voorlopig
Harm Janssen, algemeen directeur BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling: ‘De daling in prijzen door de gestegen hypotheekrente en inflatie brengt voorlopig nog niet de nodige lucht op de woningmarkt. Het woningtekort neemt namelijk nog steeds toe in Nederland. De verwachting is dat door het gebrek aan bouwlocaties het steeds lastiger wordt om betaalbare woningen te bouwen en daarmee komt de bereikbaarheid van een eigen huis voor veel mensen in Nederland nog niet in zicht.’
‘Meer betaalbare woningen bouwen wordt pas mogelijk, als we op grotere schaal kunnen bouwen. Door op een grotere schaal leefomgevingen te ontwikkelen, maken we niet alleen betaalbaar wonen voor meer mensen mogelijk, maar zorgen we er ook voor dat de natuurlijke omgeving rondom deze woningen wordt verbeterd. Dat zijn twee vliegen in één klap.’
Regio’s
De regio Noord-Oost en Midden kent een aantal regionale topscoorders, sterke stijgers en dalers
De meest verhitte gemeenten zijn: 1. Almere, 2. Amersfoort, 3. Arnhem, 4. Zeist, 5. Zwolle, 6. Lelystad, 7. De Bilt, 8. Baarn, 9. Ede, 10. Nijmegen.
De sterkste regionale stijgers ten opzichte van het jaar ervoor zijn: Hattem, Culemborg, Oude IJsselstreek, Wageningen en Rheden. De gemeenten Renswoude, Elburg, Rozendaal, Scherpenzeel en Aa en Hunze behoren tot de sterkste dalers in de regio.
De Top 40 van de ‘meest verhitte’ gemeenten in Nederland in 2023
Dit jaar zien we op de Hittekaart interessante ‘ stijgers’ in de lijst van de 40 meest verhitte gemeenten. De sterkste stijgers zijn Nieuwegein, Lelystad, Landsmeer en Zwolle. Deze gemeenten hebben een relatief ‘hetere’ woningmarkt dan vorig jaar. De opmerkelijkste afvallers uit de top 40 zijn Nijmegen en Groningen.
Kanteling markt zichtbaar in kwartalen van 2022
Het effect van de inflatie en de gestegen hypotheekrente is na de zomer zichtbaar in de gemiddelde transactieprijs per gemeente. In onderstaand figuur toont men per kwartaal hoe groot het verschil in de gemiddelde koopsom per gemeente was vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar ervoor. Hier wordt duidelijk dat in de eerste twee kwartalen in de meeste gemeenten nog een prijsgroei te zien is. In het derde kwartaal is een kantelpunt in de prijsontwikkeling zichtbaar en in het vierde kwartaal van 2022 was in één op de drie gemeenten (33%) de gemiddelde koopsom lager dan een jaar ervoor, terwijl in het eerste kwartaal van 2022 dit nog maar bij één op de twintig gemeenten het geval was.
Over de Hittekaart Woningmarkt
In dit jaarlijks terugkerende onderzoek brengt BPD op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de bestaande koopwoningmarkt in kaart door middel van een Hittekaart Woningmarkt. Een hoge score (donkerrode kleur) op de Hittekaart Woningmarkt kenmerkt zich door hoge prijzen en/ of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei.
Het marktvolume in de bestaande markt berekent men door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde verkoopprijs. Om de spanning op de koopwoningmarkt tussen gemeenten onderling te kunnen vergelijken, corrigeert men voor de gemeentegrootte door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot een soort spanningsindicator per gemeente.
Het Kadaster en het CBS publiceren gezamenlijk de gemiddelde transactieprijs per gemeente en het aantal transacties; het CBS is de bron voor de voorraad koopwoningen. Dit betreffen jaarcijfers over heel 2022. De huishoudensprognose van een gemeente is gebaseerd op het Primos model van ABF. De prognose betreft de komende 10 jaar, oftewel de periode 2022-2031. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau. Het woningtekort, waarnaar wordt verwezen in de tekst, wordt berekend door ABF Research.
Berekening
Bij de berekening van de jaar-op-jaar prijsontwikkeling per kwartaal van de gemiddelde koopsom per gemeente is niet gecorrigeerd voor oppervlakten of woningtypen. Als in 2022 in gemeente X bijvoorbeeld veel rijwoningen zijn verkocht en in 2021 veel vrijstaande woningen, dan is het logisch dat 2022 een lagere gemiddelde koopsom per gemeente heeft.
Ga naar https://www.bpd.nl/hittekaart-2023/ voor meer informatie en de interactieve versie van de Hittekaart 2023.
BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling is de grootste gebiedsontwikkelaar in Nederland. Het bedrijf is werkzaam vanuit vier kantoren, gevestigd in Amersfoort, Amsterdam, Delft en Eindhoven. Sinds de oprichting in 1946, toen nog onder de naam Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten, heeft BPD de bouw van ruim 380.000 woningen mogelijk gemaakt. Vandaag wonen meer dan één miljoen mensen in woonwijken waarin de hand van BPD zichtbaar is. In 2019 richtte BPD ‘BPD Woningfonds’ op, een fonds volledig bestaand uit duurzame en betaalbare nieuwbouwhuurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen in Nederland. Naast Nederland is BPD ook actief in Duitsland, waar het bedrijf vanuit 10 kantoren werkzaam is onder de naam BPD Immobilienentwicklung.
Ga voor meer informatie over BPD naar www.bpd.nl of www.bpd.de.
